人生第一桶金 500 万：我在疫情周期里，靠认知赚到的第一波红利

很多人问过我：

你人生第一个 500 万，到底是怎么赚来的？

不是家里给的，也不是靠死工资攒出来的，更不是靠运气乱赌。

真正的答案是：疫情那几年，市场最恐慌、大家最不敢动的时候，我靠自己对澳洲房产周期的判断，抓住了一次很少人愿意相信的机会。

更重要的是，我这轮投资的起点，其实只有一笔钱：

我当年留学期间，自己攒下来的 14 万澳元首付。## 1. 我的启动本金，是留学时一点点攒出来的

我当年在墨尔本读数据科学硕士。

留学开销并不低。学费一年四万多澳币，加上房租、吃饭、交通和日常生活，一年差不多要七万澳币。

家里给的钱，只够我正常读书生活，没有多余的钱让我拿去投资。

所以后来买房用的 14 万澳元首付，基本都是我读书期间自己一点点攒出来的。

那几年我做了几件事。

第一，极致省钱。

读书压力本来就很大，但我几乎没有什么娱乐消费。能不花的钱就不花，能省下来的钱全部存起来。

第二，课余时间打工兼职。

和很多普通留学生一样，我也做过很辛苦的兼职。单看每一份收入都不算多，但长期下来，至少帮我稳住了基础现金流。

第三，靠专业能力接高门槛的单子。

这是我和很多人拉开本金差距的地方。

我读的是数据科学，课程本身难度不低。我只接那种难度高、要求单科 HD 高分水平的专业单子。

读过澳洲硕士的人都知道，数据类专业拿 HD 并不容易。也正因为门槛高，能做的人少，所以每一单利润都还不错。

第四，我还在墨尔本做过两次楼花短期套利。

金额不算夸张，但对当时的我来说，是很重要的一步。因为它让我第一次真正理解了，房产并不只是“买来自住”这么简单，它背后有周期、供需、城市规划、资金成本和市场情绪。

最后就是靠着：

生活费结余、兼职收入、专业单收益、楼花套利，

我在留学期间一点点攒出了 14 万澳元的自有首付。

这笔钱不大，但它是我后面所有机会的起点。

2. 疫情低谷，我开始重新看澳洲房产

疫情那几年，澳洲连续降息，市场情绪非常差。

新闻里几乎都是看空，很多人担心房价继续跌，担心租不出去，担心经济衰退。

大多数人的反应是：观望。

但我当时一直在研究澳洲楼市，也习惯用数据看问题。

我越来越觉得，那个阶段跌得最厉害的不是资产价值，而是市场情绪。

真正好的机会，往往就出现在大家最害怕的时候。

不过我没有一上来就只盯着墨尔本。

我当时做了一个比较笨但有效的办法：把澳洲几个主要城市都横向看了一遍。

墨尔本、布里斯班、堪培拉、阿德莱德，我都做过功课，也实地看过不少盘。

这么做有一个很重要的原因：

澳洲不同州的地税规则不一样，如果资产全部集中在同一个州，后期持有成本会被持续拉高。

跨城市布局，一方面可以分散周期风险，另一方面也能在一定程度上优化长期持有成本。

当然，当时我的资金很有限，所以考察成本也压得很低。

堪培拉我是直接从墨尔本开车过去的，省掉机票钱。

布里斯班那次，因为当时市场很冷，开发商为了吸引客户，报销了往返机票，还免掉了一些杂费。

我那时候的原则很简单：

能不花的钱，一分都不要乱花。

3. 为什么最后没有重仓墨尔本？

我一开始当然也看过墨尔本。

Glen Waverley、Brighton、Doncaster、Balwyn、Bentleigh、Camberwell，这些区域我都跑过。

这些老牌好区确实保值，也确实有长期价值。

但问题是，它们并不适合当时的我。

第一，门槛太高。

想在这些区域买到像样的物业，安全入场的首付基本要 20 万澳元以上。而我当时只有 14 万澳元，本金体量不够。

第二，持有成本太高。

地税、维护、庭院、物业杂费，全部叠加起来，对小本金投资者来说压力很大。

第三，墨尔本很多普通公寓的问题也很明显。

供给多，同质化严重，租金回报一般，又没有足够强的核心规划利好。

所以我当时判断，墨尔本不是没有机会，而是不适合我那一阶段做主线重仓。

后面我也配置过堪培拉和阿德莱德。

阿德莱德收益还不错，但弹性不如布里斯班。

堪培拉更偏稳健收租，适合做防守型配置。

但真正让我这一轮赚到第一桶金的核心主线，还是布里斯班。

4. 为什么我当时敢买公寓，而不是 House？

很多人现在回头看，会觉得：

澳洲不是 House 最好吗？为什么你当时买的是公寓？

这其实要看资金体量和周期位置。

以我当时的本金，House 并不是最优解。

总价高，首付要求高，持有成本高，现金流压力大。

更关键的是，当时很多 House 的租金回报率只有 2%-3%，对我这种小本金、想吃周期弹性的人来说，效率太低。

优质公寓反而更适合我当时的目标。

总价更低，入场门槛更友好，持有成本相对可控，租客稳定，租金回报率也更好。

但这里必须说清楚：

不是所有公寓都值得买。甚至可以说，市面上大多数公寓我都不会碰。

我当时买的那套，核心逻辑不是“公寓便宜”，而是它同时满足了几个条件：

本地老牌开发商，项目位置贴近 2032 奥运主场馆核心区，周边有明确基建和城市更新预期，产品定位也更偏高端。

它后来涨得好，不是因为“公寓”这个品类多厉害，而是因为这套资产本身吃到了规划、人口、租金和情绪修复几重红利。

5. 我当时不是靠销售洗脑，而是自己做了大量数据复盘

别人买房可能更多靠销售、靠朋友推荐、靠感觉。

但我当时是真的花了很多时间做研究。

我复盘过历届奥运城市的房价表现，整理过澳洲人口流动和基建数据，研究过利率周期，也看了很多海外专业机构对澳洲楼市的判断。

甚至还自己做过一些简单的测算模型，看不同价格、租金、利率和增值假设下，最终回报会差多少。

最后我的结论很明确：

当时的布里斯班，是我能承担范围内，性价比最高、确定性最强、弹性也最大的机会。

所以我在风险可控的范围内，直接上了杠杆。

买入总价：70 万澳元 自有本金：14 万澳元 银行贷款：56 万澳元

这就是小本金吃周期机会的核心：

不是乱赌，而是在你看懂风险之后，用杠杆放大确定性。

6. 租金回报比我预期更好

交割前，我也焦虑过。

担心市场恢复慢，担心租金跟不上，担心现金流压力太大。

好在项目本身有 5% 年化包租保底，所以我当时有一定安全垫。

但真实市场后来比我预期更强。

房子 settle 之后，周租金稳定在 1200 澳元左右。

按买入价计算，年化租金回报率接近 8.9%。

这对澳洲房产来说，已经是非常好的现金流表现。

也正是因为租金足够强，这套资产在持有阶段没有给我造成太大压力。

7. 房产增值，再叠加特斯拉套利

持有几年后，随着奥运预期发酵、人口持续流入、基建逐步落地，布里斯班市场开始明显升温。

我这套公寓的峰值估值涨到了 180 万澳元左右。

简单算大账：

买入价：70 万澳元 峰值估值：180 万澳元 账面增值：约 100 万澳元

后面我通过 refinance 套出一部分净值。

刚好那段时间特斯拉大跌，市场情绪也非常差，很多人极度看空。

我在 220-240 美元区间分批进场，最后在 400 美元上方全部清仓。

这笔又赚了十几万澳币。

当然，这里我只讲大账逻辑。

买房、卖房过程中的律师费、过户费、行政杂费，以及澳洲的印花税、持有税费、资本利得税，实际都需要认真计算。

我当时也做过完整的税务规划和合法节税安排，包括特斯拉股票收益，也在整体税务结构里做过对冲和安排。

澳洲税务本身是一个很复杂的话题，细节太多，我后面会单独写一篇。

这篇只讲我第一桶金的大逻辑。

这里放一张当时房产交割资金到账截图，作为这轮投资结果的真实记录：

8. 高位止盈，结清贷款，彻底落袋

后面我继续跟踪利率、房价可负担性、市场热度和租金变化。

到某个阶段，我明显感觉市场已经从低估走向过热。

这时候继续贪最后一点涨幅，风险收益比已经不划算了。

所以我没有继续加杠杆，也没有继续幻想永远上涨。

我选择全部出手，结清贷款，彻底去杠杆，把利润真正落袋。

也正因为经历过完整周期，我现在反而不会随便劝人冲进去。

放到今天来看，我并不建议普通投资者再盲目追高布里斯班、阿德莱德这类已经大涨过的城市。

经过这一轮上涨之后，很多区域价格已经处在历史高位。

再叠加当前澳洲房贷利率仍然不低，居民购房可负担性被压得很紧，持有成本也明显上升。

现在再盲目进场，很容易变成高位接盘。

真正赚钱的机会，从来不是“哪里涨了就追哪里”，而是在大多数人还没看懂的时候，提前完成判断和布局。

9. 我人生第一个 500 万，是这样来的

最后算一笔大账。

初始本金：14 万澳元 房产增值：约 100 万澳元 折合人民币：接近 470 万

再加上多年租金收益、特斯拉套利收益，以及税务优化后的结余，

这一轮周期下来，我的真实净利润突破了 500 万人民币。

这就是我人生第一个 500 万的来源。

它不是一夜暴富，也不是靠运气梭哈。

它背后其实是很多年非常普通、甚至有点枯燥的积累：

读书时拼命攒本金，市场低谷时做研究，别人恐慌时敢下手，市场过热时懂得收手。

我一直觉得，财富不是单纯靠拼命打工攒出来的。

打工只能给你第一笔本金。

真正改变命运的，是你能不能在关键周期里，看懂一次机会，并且敢于承担自己算得明白的风险。

这几年所有的克制、判断和孤独，

最后都变成了我人生里最踏实的一笔底气。